导航菜单

楼盘测评|通州供应大年,商务型公寓成“鸡肋”

房间回顾今日中国房屋评论报告

作为北京的分中心,通州自然是受政策最“尊重”的。在历史上最严格的“双重限制”秩序下,通州新房市场在经过几年的沉寂后终于迎来了供应年。

但是,通州开发商持有预售证书很难说。

上半年,方晓义曾在通州进行过八板评估(见“通州物业评估”,有8个板块,潜力更大?),核心区仅有5个新房项目通州带来了3000多套。新房供应。然而,通州新房的年需求相对固定。突然间,新的住房供应量如此之多,竞争将不可避免地增加。

今年,通州不仅有供应井喷,还有一些参加混战的商业公寓项目,并想拿一块不大的蛋糕。其中一个是Artpark9,即将获得认证。

通州住房不容易出售,但是要求北京购房的ArtPark9市场呢?

商务公寓的“卖点”

说到商务公寓的特殊产品,有必要提到运河核心区域的规划。由国际贸易中心CBD规划的运河核心区住宅区预留的土地非常有限。设计这套公寓产品的初衷是为了解决生活在城市核心区域的商务人士的问题。

由于商务式公寓以办公楼和综合体为基础,因此支持已成为一种优势。

新光大中心ArtPark9是新光大中心四大商业公寓楼之一。整个项目是高层5A办公楼,MALL,艺术中心,商务公寓和其他形式,包括办公,商业,住宅和艺术。一个巨大的商业综合体,结合了购物,餐饮和娱乐功能。

虽然ArtPark9的外立面是四年前的设计作品,但整体暗金色玻璃幕墙与金属配件的国际化风格并未过时。

ArtPark9的五个样板房建在实体建筑的26楼。装修标准约8000元/平方米。所见即所得不仅是室内装饰,还有窗户风景。

一楼的大堂高约6米。一边是客人等候区和前台,另一边是业主的专属书。阳光透过玻璃幕墙照亮温暖的灰色大理石瓷砖,充满艺术雕塑和书架的墙壁增添了强烈的设计感。

ArtPark9的整个公共空间延续了温暖的灰色和木质纹理的混合,具有强烈的商业氛围。

有五个样板房,面积从97-179平方米不等。客厅布局偏向于社交方向,卧室功能比家庭更注重商业。简单的商业模式是ArtPark9样板房为买家带来的直观体验。

在ArtPark9的“设计师酒店”中,建筑师青山周平,韩文强,江源&宋辰和唐中汉分别创作了“河源”,“山居”,“无界”和“之间”,四个人文内涵完全不同的生活片。这为未来的业主招待客人提供了更多的艺术选择。

“业主餐厅”是一个开放式餐厅,有三种不同的大小,可以为10-20人的业主提供私人用餐场所。

显然,当ArtPark9为商务人士构建产品时,配置有了不小的改进。销售人员透露,ArtPark9公寓的价格约为5万元/平方米,与新住宅区相比具有一定的优势。

这样的价格应该会吸引“不开火”的爆破效果,但方小菊在售楼处看到的参观人数并不多。原因是ArtPark9商务公寓的特殊身份。

投资者和自住人士不可见

商业公寓是通州特有的“商住”产品。与住宅不同,商业公寓物业只有50年的财产,无法安置。与商业和住宅产品不同,只要您有权在北京购买房屋,商务公寓可以以自己的名义购买,并可以高达50%的租金。非北京的购房者,如果选择ArtPark9,则不能再购买其他住宅项目。

这些作品很好,因为过渡性住房足以满足他目前的家庭生活需求,但购买ArtPark9将占据北京买房的唯一指标。我认为这类产品的市场接受度不高,我担心将来改进更换时很难摆脱它。实际上,对于非Beijingese家庭,房屋所有权指标比价格更重要。

购买通州商务公寓既需要在北京购买房屋的资格,也需要购买房屋的资格。大多数想要购买商务公寓的人都是投资客户。这项政策无异于让那些想要投资商业公寓的人必须为了自己的生活而购买。这显然是矛盾的。

此外,投资回报率是此类公寓产品的硬指标。根据新光大中心在壳牌网上出售的商品房租赁价格,117平方米公寓的租金为元/月,151平方米公寓的租金为元/月。新光大中心商品房二手房价格在5万至6万元/平方米之间。即使租金回报率为5万元/平方米,也只有每年约2%。

这类商务公寓的房价上涨缓慢,每年的租金回报率为2%,难怪许多购房者会放弃。

由于政策不能改变,只能希望租金回报率上升。回报增加的前提是市场租赁需求的增加。随着新光大中心办公楼和商业建筑的建设速度,项目建设需要2年左右的时间。

ArtPark9位于通州运河的核心区域,拥有商务式公寓,从投资角度购买,回报率太低而且毫无价值。从自住的角度购买,不能安定下来意味着没有学区的支持。这款产品在目前的市场环境中有多大的升值空间?

近年来,随着国内经济持续疲弱,中国国际贸易中心CBD和三元桥附近公寓的租金下降至3-4%。 3-4%的租金回报仍不足以满足投资者的需求。如果ArtPark9的租金回报率仅为2%,则更为“鸡”。

这是ArtPark9等商业公寓项目最受关注的问题。